Fastighetsjuridik

Dernna sida är under uppbyggnad.

Redan nu vill vi dock lämna en del information som kan vara nyttig.

1 Fastighetsöverlåtelse
2 Exempel på köpeavtal
2 Hyrserätt

Ofta uppkommer problem för säväl säljare som köpare på grund av att fastigheten efter försäljningen visar sig vara behäftad med dolda fel. Bestämmelser om detta och om överlåtelse av fastighet återfinns i jordabalkens
4 kap varför vi återger detta. Vidare ger vi ett exempel på ett överlåtelseavtal.

Innehåll
Köpets form
villkorligt köp
Köp av del av fastighet
Säljarens och köparens rättigheter och förpliktelser
Fel
Byte
Gåva

Exempel på köpeavtal

4 kap. Köp, byte och gåva

1 § Köp av fast egendom slutes genom upprättande av
köpehandling som underskrives av säljaren och köparen.
Handlingen skall innehålla en uppgift om köpeskilling och
förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen.
Köpes utom fast egendom även annat mot en gemensam
köpeskilling, är det tillräckligt att köpehandlingen innehåller
en uppgift om gemensam köpeskilling.

Om säljaren och köparen vid sidan av köpehandlingen har träffat
överenskommelse om annan köpeskilling än den som anges i
köpehandlingen, är den överenskommelsen ogiltig. Mellan
säljaren och köparen gäller i stället den köpeskilling som
anges i köpehandlingen. Denna köpeskilling får dock jämkas om
det med hänsyn till köpehandlingens innehåll, omständigheterna
vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och
omständigheterna i övrigt är oskäligt att den köpeskillingen
skall vara bindande.

Köp som inte uppfyller föreskrifterna i första stycket är
ogiltiga. Dock är förvärv, som har gjorts enligt lagen
(1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till
bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt eller lagen (1985:658)
om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället, giltiga även
om föreskrifterna i första stycket inte har iakttagits.
Lag (2002:94).
48).

2 § Har köp slutits och upprättas därefter köpebrev eller annan
ytterligare köpehandling angående samma förvärv, äger 1 § första och
andra styckena tillämpning även i fråga om den senare handlingen.
Handling som icke uppfyller föreskrifterna i 1 § första stycket är utan
verkan som köpehandling. Lag (1992:448).

3 § Bestämmelse vid köp som ej intages i köpehandlingen är ogiltig, om
den innebär att

1. förvärvets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor,

2. säljaren ej skall bära sådant ansvar som avses i 21 §,

3. köparens rätt att överlåta fastigheten eller att söka inteckning
eller upplåta rättighet i fastigheten inskränkes.

Villkorligt köp

4 § Köps fullbordan eller bestånd får ej göras beroende av villkor
under mer än två år från den dag då köpehandlingen upprättades. Har
längre tid avtalats, är köpet ogiltigt. Om tiden ej bestämts, skall den
anses vara två år.

Första stycket äger icke tillämpning på villkor, varigenom förvärvets
fullbordan eller bestånd göres beroende av att köpeskillingen erlägges
eller att i 7-9 §§ avsedd fastighetsbildning sker, och utgör ej heller
hinder att uppställa villkor som grundas på bestämmelse i lag.

5 § Har i köpehandlingen föreskrivits att köpebrev skall upprättas,
skall det anses som om förvärvets fullbordan eller bestånd gjorts
beroende av köpeskillingens erläggande.

6 § Har enligt köpehandlingen förvärvets fullbordan eller bestånd
gjorts beroende av villkor och upprättas därefter köpebrev eller annan
ytterligare köpehandling angående förvärvet, beror förvärvets fullbordan
eller bestånd ej längre av villkoret, om icke detta intages även i den
senare handlingen.

Köp av del av fastighet

7 § Köp, som innebär att visst område av fastighet kommer i särskild
ägares hand, är giltigt endast om fastighetsbildning sker i
överensstämmelse med köpet genom förrättning, som är sökt senast sex
månader efter den dag då köpehandlingen upprättades och, om
förrättningen ej är avslutad vid utgången av nämnda tid, skall
verkställas på grundval av köpet.

8 § Den som köpt andel i fastighet utan villkor att andelen skall
utbrytas genom fastighetsbildning innehar fastigheten under
samäganderätt med den eller de andra delägarna.

Har i köpehandlingen föreskrivits att andelen skall utbrytas äger 7 §
motsvarande tillämpning.

9 § I fråga om köp av mark som är samfälld för flera fastigheter eller
av fastighets andel i sådan mark äger 7 § motsvarande tillämpning.

Säljarens och köparens rättigheter och förpliktelser

10 § Avkastning, som fastigheten frambringar före den dag då tillträde
skall ske, tillkommer säljaren. Denne får dock icke avverka skog annat
än till husbehov och ej heller avhända fastigheten annat än dess vanliga
avkastning.

Arrendeavgift, hyra och annan inkomst av fastigheten, som belöper på
tiden före tillträdesdagen, tillkommer säljaren.

Avgift som utgår för fastigheten och belöper på tiden från och med
tillträdesdagen bäres av köparen. I förhållande till säljaren svarar
köparen för stämpelskatt för förvärvet.

11 § Säljaren står faran för att fastigheten av våda skadas eller
försämras medan den fortfarande är i säljarens besittning. Faran ligger
dock på köparen, om fastigheten ej tillträtts till följd av dröjsmål på
köparens sida.

Har fastigheten skadats eller försämrats på grund av händelse för vilken
säljaren står faran, får köparen göra avdrag på köpeskillingen eller, om
skadan är av väsentlig betydelse, häva köpet. Väckes ej talan om hävning
inom ett år från det tillträde skedde, är rätten till sådan talan
förlorad. Lag (1990:936).

12 § Har fastigheten efter köpet skadats eller försämrats genom
säljarens vanvård eller vållande, får köparen göra avdrag på
köpeskillingen eller, om skadan är av väsentlig betydelse, häva köpet.
Han har dessutom rätt till ersättning för skada.

Väckes ej talan om hävning inom ett år från det tillträdet skedde, är
rätten till sådan talan förlorad, om ej säljaren handlat grovt vårdslöst
eller i strid mot tro och heder. Lag (1990:936).

13 § Underlåter säljaren utan skäl att avträda fastigheten i rätt tid,
skall han ersätta köparen dennes skada. Köparen får även häva köpet, om
dröjsmålet är av väsentlig betydelse. Lag (1990:936).

14 § Undandrager sig säljaren utan skäl att enligt föreskrift i
köpehandling medverka till upprättande av köpebrev eller annan
ytterligare köpehandling angående förvärvet eller att fullgöra annat som
ankommer på honom för att bereda köparen möjlighet till lagfart, äger 13
§ motsvarande tillämpning.

15 § Kan köparen i annat fall än som avses i 14 § icke erhålla lagfart,
har han rätt att häva köpet och få ersättning för skada, om ej hindret
mot lagfart beror av köparen eller var känt för honom när köpet slöts.
Köpet får dock hävas endast om skadan är av väsentlig betydelse.

Väckes ej talan om hävning inom ett år från den dag då tiden för sökande
av lagfart utgick eller, om lagfart då var sökt, den dag då slutligt
beslut i lagfartsärendet vann laga kraft, är rätten till sådan talan
förlorad, om ej säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro
och heder. Lag (1990:936).

16 § Svarar fastigheten på grund av inteckning eller upplåtelse av
panträtt för högre belopp än som förutsattes vid köpet, får köparen av
köpeskillingen innehålla vad som på grund härav kan komma att utgå ur
fastigheten. Om ej så mycket av köpeskillingen återstår att betala och
säljaren icke erlägger skillnaden inom en månad efter tillsägelse, har
köparen rätt att häva köpet och få ersättning för skada.

Avser inteckning i den överlåtna fastigheten även annan fastighet och
förutsattes ej detta vid köpet, har köparen rätt att häva köpet och
erhålla ersättning för skada, om ej säljaren inom en månad efter
tillsägelse ombesörjt, att det gemensamma ansvaret upplösts.

17 § Besväras fastigheten av annan rättighet än som avses i 16 § utan
att köparen vid köpet ägde eller bort äga kännedom därom, äger 12 §
motsvarande tillämpning.

Första stycket gäller även när annan än säljaren ägde byggnad eller
annat som, om det är i samme ägares hand som fastigheten, enligt lag hör
till denna samt köparen var i god tro vid köpet.

18 § Medför offentlig myndighets beslut att köparen icke förvärvat den
rådighet över fastigheten som han vid köpet hade skäl att förutsätta,
äger 12 § motsvarande tillämpning.

19 § Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet
eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta
vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra
avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt
till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse
på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren
får anses ha utfäst.

Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid
en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till
fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga
fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Lag (1990:936).

19a § Köparen får inte åberopa att fastigheten är felaktig enligt 11,
12 och 17--19 §§, om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom
skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet
(reklamation).

Utan hinder av första stycket får köparen åberopa att fastigheten är
felaktig, om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro
och heder.

Har köparen avsänt ett meddelande som anges i första stycket på ett
ändamålsenligt sätt, får meddelandet åberopas även om det försenas,
förvanskas eller inte kommer fram. Lag (1990:936).

19b § Köparens fordran på grund av fel i fastigheten preskriberas tio
år efter det att han har tillträtt fastigheten, om inte preskriptionen
avbryts dessförinnan. Lag (1990:936).

19c § Ett avdrag på köpeskillingen skall beräknas så att förhållandet
mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet
vid tidpunkten för tillträdet mellan fastighetens värde i felaktigt och
i avtalsenligt skick. Lag (1990:936).

19d § En näringsidkare som i sin yrkesmässiga verksamhet sålt en
fastighet till en konsument huvudsakligen för enskilt ändamål får inte
mot konsumenten åberopa ett köpevillkor som i jämförelse med
bestämmelserna i 11--19 c §§ är till nackdel för denne.

Första stycket gäller inte om konsumenten tillförsäkras ett sådant
garanti-, försäkrings- och avtalsskydd som ställs som villkor för
statlig bostadsfinansiering.

Näringsidkaren och konsumenten kan utan hinder av första stycket träffa
avtal om att ersättning för skada enligt bestämmelserna i 12--19 §§ ej
skall omfatta förlust i näringsverksamhet. Lag (1990:936).

20 § Säljaren skall till köparen överlämna honom tillhöriga kartor och
andra handlingar angående fastigheten vilka är av betydelse för köparen
som ägare av denna. Om handlingarna angår även annan egendom, skall de
efter tillsägelse tillhandahållas köparen.

21 § Om fastigheten kan frånvinnas köparen efter klander, skall
säljaren återbära köpeskillingen och, om köparen var i god tro vid
köpet, ersätta köparen dennes skada.

Är första stycket tillämpligt beträffande endast en del av fastigheten,
får köparen, om han var i god tro vid köpet, häva detta såvitt angår
fastigheten i övrigt. Bestämmelserna i 12 § äger därvid motsvarande
tillämpning. Den tid inom vilken talan om hävning skall väckas räknas
dock från det fastighetsdelen frångick köparen.

22 § Kan säljaren ej erlägga vad som åligger honom enligt 21 §, får
köparen kräva säljarens fångesmän i tur och ordning i den mån de ej är
fria från ansvar enligt 21 §.

23 § Har köparen icke erlagt hela köpeskillingen när klandertalan
väckes, får han innehålla återstoden till dess betryggande säkerhet
ställes för vad som säljaren kan åläggas att utge, om talan bifalles.

24 § Blir köp av fastighet ej bestående på den grund att fastigheten
överlåtits även till annan och denna överlåtelse skall åtnjuta företräde
äger 21 § motsvarande tillämpning. Talan om hävning skall dock väckas
inom den tid som anges i 15 §.

Sedan talan om företräde mellan överlåtelserna väckts, äger även 23 §
motsvarande tillämpning.

25 § I fråga om säljarens rätt till ränta på köpeskillingen gäller
bestämmelserna i räntelagen (1975:635).

Om köpet enligt förbehåll i köpehandlingen häves på grund av utebliven
betalning av köpeskillingen, skall köparen ersätta säljaren dennes
skada. Lag (1975:641).

26 § Är förvärvets fullbordan eller bestånd enligt köpehandlingen
beroende av att köpeskillingen betalas och har köparen sedan köpet slöts

blivit försatt i konkurs,

fått till stånd offentlig ackordsförhandling utan konkurs,

vid utmätning funnits sakna tillgång att betala sina skulder,

om han är köpman, inställt sina betalningar eller

i annat fall funnits vara på sådant obestånd att han måste antagas icke
kunna fullgöra sin betalningsskyldighet mot säljaren,

har säljaren rätt att häva köpet, om ej utan oskäligt uppehåll efter
tillsägelse betryggande säkerhet ställes för köpeskillingen. Häves
köpet, skall köparen ersätta säljaren dennes skada.

27 § Har köparen erhållit inteckning eller upplåtit panträtt i
fastigheten, får han häva köpet endast när han erlagt så mycket av
köpeskillingen att säljaren kan innehålla belopp som svarar mot vad som
kan komma att utgå ur fastigheten på grund av inteckningen eller
pantsättningen. Om vad som köparen erlagt av köpeskillingen ej förslår,
får han häva köpet endast om han betalar skillnaden. Avser inteckningen
även fastighet som icke ingick i köpet, får köparen häva köpet endast om
han dessutom ombesörjt, att det gemensamma ansvaret upplösts.

Om köparen upplåtit annan rättighet och denna väsentligt minskar
fastighetens värde eller dess användbarhet i säljarens hand eller om
eljest fastigheten väsentligt försämrats eller på annat sätt nedgått i
värde på grund av åtgärd eller annan omständighet, som är att hänföra
till köparen eller beror av denne, får köparen häva köpet endast om
säljaren får ersättning för värdeminskningen. Lag (1990:936).

Byte

28 § Bestämmelserna i 1-27 §§ gäller i tillämpliga delar i fråga om
byte. Om fastighet som gått i byte mot annan fastighet kan frånvinnas
förvärvaren efter klander eller frångår honom till följd av omständighet
som anges i 24 §, får han dock icke återtaga den fastighet han lämnade i
byte. I stället har han rätt till ersättning i pengar.

Gåva

29 § Bestämmelserna i 1-3 och 7-9 §§ äger motsvarande tillämpning i
fråga om gåva.

30 § Är gåvas fullbordan eller bestånd beroende av villkor under viss
tid utöver två år från den dag då gåvohandlingen upprättades eller under
obestämd tid, gäller villkoret icke mot den till vilken gåvotagaren
överlåtit fastigheten, såvida icke talan om återgång av gåvan blivit
väckt före överlåtelsen. Kan till följd av att villkoret sålunda icke
blir gällande givaren ej återfå gåvan, har gåvotagaren att till givaren
utge gåvans värde.

Om gåva till förmån för ofödda finns särskilda bestämmelser.

31 § Återgår gåva på grund av villkor som avses i 30 § och skall
panträtt eller annan rättighet som tillkommit efter upplåtelse av
gåvotagaren alltjämt bestå, skall gåvotagaren ersätta givaren dennes
förlust.

Exempel på enkelt köpekontrakt avseende fastighetsöverlåtelse
 

KÖPEKONTRAKT

Köpare

Säljare

Fastighet

Undertecknad säljare, överlåter och försäljer härmed ovannämnda fastighet
till
för en köpeskilling om kr

Tillträdesdag

Köpeskillingens erläggande

Köparen övertar per tillträdesdagen betalningsansvaret för följande i fastigheten intecknade lånkr

Köparen betalar denna dag kontant kr

Övrigt
Säljaren garanterar att fastigheten på tillträdesdagen ej är intecknad till högre belopp änkr och ej besväras av sevitut eller nyttjanderätter utöver vad som nedan anges.

Säljaren svarar för å fastigheten belöpande utgifter intill tillträdesdagen och köparen för tiden därefter.På tillträdesdagen inneliggande bränslelager övertages av köpar till då gällande dagspriser.

Säljaren garanterar att åläggande gällande fastigheten inte föreligger från hälsovårdsnämnden eller annan myndighet.

På tillträdesdagen skall säljaren då köparen fullgjort sina åtaganden till köparen överlämna kvitterat köpebrev och övrigga handlingar rörande fastigheten, såsom ej belånade inteckning, tomtkarta och andra handlingar som är av betydelse för köparen som ägare till fastigheten.

Detta kontrakt är upprättat i två likalydande exemplar, varav köpare och säljare tagit var sitt.

199

..................................... ..................................
(Köpare)(Säljare)

Såsom säljarens make/sambo godkänner jag omnämnda köp

.....................................
 

Ovanstående säljares-äkta makars/sambos- namnteckningar bevittnas

................................... .......................................

Aldéns Advokatbyrå AB, Jönköping
tel 036/12 13 00, fax 036/150 190
E-post Aldéns Advokatbyrå
Internettelefon Webphone